Družstevní bydlení

Po sametové revoluci si mnoho zájemců o nové i rekonstruované bydlení – pokud neměli dostatek vlastních prostředků - zajišťovalo hypoteční úvěry u bankovních domů. Jak čas pokročil a ekonomická situace země i jednotlivců se mění, na hypotéku dosáhne stále méně rodin i jednotlivých zájemců. Nejen, že musí mít naspořenu poměrně velkou část z pořizovací hodnoty bytu, ale mnozí se svou výší výdělků ani nemají šanci hypoúvěry splácet. Hypotéky jsou pro velkou část populace stále hůř dostupné. Kromě toho se zvyšují úrokové sazby hypoték, a co je hlavní – za uplynulý rok (nazvěme toto období třeba „dobou covidovou“) se ceny bytů, a to jak nových staveb, tak i bytů k rekonstrukci, enormně zvýšily a zdá se, že budou stoupat i nadále.

A tak se místo bytů v osobním vlastnictví dostává do popředí zájmu bydlení družstevní. Má totiž nejednu výhodu. Bezpochyby tou největší je fakt, že stačí sehnat pouze část finančních prostředků z hodnoty nemovitosti a složit je bytovému družstvu jako zálohu, respektive jako členský podíl. Ten je možné financovat například úvěrem ze stavebního spoření. Zbylou hodnotu bytu splácí člen družstva, kterým se zájemce splacením členského podílu mezitím stal, formou měsíčního nájmu.

A tak člověk bydlí „ve vlastním“ a stálo ho to jednorázově zhruba tak ¼ ceny nemovitosti. Ještě je tu druhá výhoda oproti koupi bytu v osobním vlastnictví – u prodeje družstevního bytu neboli při převodu členských práv a povinností (družstevního podílu) se neodvádí daň z nabytí nemovitosti.

V souvislosti s družstevním vlastnictvím vás může napadnout hned několik otázek. Jak je to s konkrétním bytem, v němž bude člen družstva žít? Bude jeho vlastnictvím?

Nikoliv. Členové družstva se stávají vlastníky členského podílu na dané nemovitosti (včetně pozemku). Velikost podílu se odvíjí od počtu i velikosti bytů. A protože stavební bytové družstvo jako právnická osoba žádalo banku o hypoteční úvěr na výstavbu nemovitosti a taktéž bude tento úvěr splácet, je také vlastníkem celého domu i pozemků. Jednotlivé byty svým členům pronajímá a z vybraného nájemného hradí měsíční splátky. Členové družstva mají právo užívání bytu, popřípadě garáže či nebytových prostor.

A co se stane v případě úmrtí člena družstva? Zůstane byt rodině, anebo družstvu?

Družstevní podíl, jehož je člen družstva vlastníkem, podléhá pozůstalostnímu řízení, a tudíž přechází na osoby, jimž ze zákona náleží dědictví po zesnulém. Anebo připadne osobě, kterou zesnuvší člen družstva uvedl v závěti, ve smlouvě o dědictví s rodinnými příslušníky či v jiném, zákonem uznatelném, dokumentu. A dědici se mohou do téhož bytu nastěhovat, převést členská práva na jinou osobu, anebo byt se souhlasem družstva pronajmout.

Je tu však ještě jeden aspekt udržení bytu v rodině – pokud po letech člen družstva celou hodnotu bytu splatí, může požádat družstvo o jeho převedení do osobního vlastnictví. A pak už se s nemovitostí nakládá jako s každou jinou nemovitou věcí v osobním vlastnictví.

Co když by chtěl člen družstva byt prodat nebo postoupit jiné osobě?

Prodat byt družstevník nemůže, neboť není jeho vlastníkem. Může však provést úplatný převod členských práv a povinností na nového člena družstva. Z uvedeného je patrné, že nový zájemce o byt se musí stát členem družstva a s tím původním se finančně vyrovnat. Smluvní cena za postoupení členských práv a užívání bytu se obvykle odvíjí od výše již splacené anuity a zbývající hodnoty nemovitosti.

Za nevýhodu družstevního bydlení by mohl někdo považovat to, že je nezbytné respektovat stanovy družstva. Z nich mohou pramenit určitá omezení v možnostech rekonstrukce, anebo pronájmu další osobě – to lze provádět výhradně se souhlasem družstva. Jako investici je tedy rozhodně lepší pořídit si byt v osobním vlastnictví.

Na druhé straně mohou například rodiče převést svůj družstevní podíl na děti, anebo prarodiče na vnoučata.

Při stále zhoršující se finanční dostupnosti bydlení se momentálně jeví družstevní bydlení jako nejschůdnější.

Kdo by si nedokázal částku na družstevní podíl naspořit ani ji nezíská od banky, může ještě zvolit další cestu, a tou je úvěr od nebankovní společnosti – kupříkladu formou americké hypotéky, tedy s použitím peněz na cokoli. U nebankovních institucí většinou není rozhodující ani vaše případná zadluženost, jen musíte mít takový příjem, abyste byli schopni půjčku splácet. Vždy si však prověřte, zda se jedná o renomovanou a seriózní společnost.

Autor: PROFEETO